Mietrechtsreform, Übergangsregelung, Gesetzesinitiativen, Einigungsvertrag, Grundsatzurteile des Bundesgerichtshofes zu Kündigungsfristen, Kündigungsausschluss, Eigenbedarf oder Abrisskündigung – das sind nur einige Stichworte der letzten Monate. Zwar besteht der gesetzliche Kündigungs- und Mieterschutz im Kern unangetastet weiter. In Einzelfragen haben sich für Mieter und Vermieter aber eine Reihe wichtiger Änderungen ergeben:

Ø      Mieter können unbefristete Mietverträge ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.          

Ø      Will der Vermieter kündigen, muss er einen Kündigungsgrund haben, zum Beispiel Eigenbedarf. Er muss gestaffelte Kündigungsfristen einhalten, zwischen 3 und 9 Monaten.

Ø      Diese Kündigungsfristregelungen gelten nicht, wenn der Mietvertrag vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurde und im Vertrag die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben sind. Dann gelten für Mieter und Vermieter diese langen Fristen zwischen 3 und 12 Monaten (BGH VIII ZR 240/02). Aber: Der Gesetzgeber will hier korrigieren und sicherstellen, dass Mieter auch diese Verträge künftig mit Dreimonatsfrist kündigen können.

Ø      Seit der Mietrechtsreform können Mieter und Vermieter zwar nicht mehr ohne weiteres einen einfachen Zeitmietvertrag abschließen, sie können aber einen Kündigungsausschluss für einen festen Zeitraum vereinbaren, zum Beispiel für Mieter 5 Jahre lang (BGH VIII ZR 81/03).        

Ø      Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs, muss er eine ihm gehörende, leer stehende Wohnung dem gekündigten Mieter anbieten. Allerdings besteht diese Anbietpflicht nur bis zum Ende der Kündigungsfrist und ist auf leer stehende Wohnungen im selben Haus oder in der selben Wohnanlage beschränkt (BGH VIII ZR 311/02 und 276/02).   

Ø      Seit Mai 2004 können auch alte, noch zu DDR-Zeiten abgeschlossene Mietverträge mit der Begründung „Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung“ gekündigt werden. Das war bisher durch den Einigungsvertrag ausgeschlossen.

Kündigung: Formvorschriften sind einzuhalten

Wenn Mieter oder Vermieter kündigen wollen, müssen sie die gleichen Formvorschriften einhalten:

Schriftform: Kündigungen müssen immer schriftlich ausgesprochen werden. Es gilt Schriftform, nicht Textform. Das bedeutet, mündliche Kündigungen sind unwirksam, genauso wie Kündigungen per Telegramm, Telefax oder E-Mail. Schriftform bedeutet, der Kündigungstext muss schriftlich abgefasst sein und die Kündigung muss eigenhändig unterschrieben werden. Die bloße Namensangabe am Ende des Schreibens reicht nicht aus.

Wer kündigt wem? Kündigen kann nur derjenige, der Vertragspartei ist. Das ist normalerweise der, der den Mietvertrag unterschrieben hat, es sei denn, zwischenzeitlich hat auf Vermieter- oder Mieterseite ein Wechsel stattgefunden, beispielsweise durch Hausverkauf, Erbfolge oder ähnliches.

Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, zum Beispiel ein Ehepaar, können sie das Mietverhältnis auch nur zusammen kündigen. Die Kündigung muss dem jeweiligen Vertragspartner gegenüber ausgesprochen werden, das heißt, gegebenenfalls muss die Kündigung auch an mehrere oder alle Vermieter bzw. Mieter gerichtet werden.

Kündigungsfrist - richtig rechnen: Länge oder Ablauf der Kündigungsfrist hängen auch von der Frage ab, wann der Kündigungsbrief beim Vertragspartner angekommen ist. Bekommt der die Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats, zählt dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mit. Der Samstag wird bei der Berechnung der Kündigungsfrist wie ein Werktag gezählt. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der dritte Werktag des Monats auf einen Samstag fällt. Dann zählt der Samstag nicht mit. Beispiele:
März 2004 – der 3. Werktag ist der 3. März; April 2004 – der 3. Werktag ist der 5. April.
Kommt die Kündigung nach dem 3. Werktag beim Vertragspartner an, beginnt die Kündigungsfrist erst mit dem nächsten Monat zu laufen. Das kann für Mieter zum Beispiel bedeuten, einen Monat mehr Miete zahlen zu müssen.

Zugang der Kündigung: Wird die Kündigung per Post verschickt, sollte sicherheitshalber noch einige Tage Postlaufzeit einkalkuliert werden. Im Zweifel muss der Kündigende nachweisen, dass die Kündigung rechtzeitig angekommen ist. Mieter sollten deshalb die Kündigung per Einwurf-Einschreiben verschicken. Hier kann die Zustellung des Briefes belegt werden. Möglich ist es auch, die Kündigung persönlich, im Beisein eines Zeugen in den Vermieter-Briefkasten zu werfen.

Nachmieter

Die dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter greift nicht ein, wenn

Ø      Mieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen haben;

Ø      laut Mietvertrag, vor dem 1. September 2001 vereinbart, die alten, langen Kündigungsfristen gelten sollen oder

Ø      ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag enthalten ist.

Wer als Mieter trotzdem plant, kurzfristig auszuziehen, muss versuchen, einen Nachmieter zu stellen.

Einen Anspruch darauf haben Mieter nur, wenn der Vermieter einverstanden ist oder wenn im Mietvertrag eine Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel vereinbart ist oder wenn ein Härtefall vorliegt, der den Mieteranspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages rechtfertigt, soweit er einen Nachmieter stellt. Nach der Rechtsprechung sind denkbare Härtegründe:

Ø      berufsbedingter Wohnortwechsel / Umzug des Mieters;

Ø      schwere Erkrankung des Mieters und Umzug in ein Alters- oder Pflegeheim;

Ø      Familiennachwuchs kündigt sich an und die bisherige Wohnung ist zu klein;

Ø      der Mieter will heiraten und die Wohnung ist für zwei Personen nicht geeignet.

Wichtig: Das Recht zur Nachmieterstellung besteht nicht, wenn der Mieter in eine preiswertere oder schönere Wohnung umziehen will oder er ein eigenes Haus beziehen möchte.