Wohnungsverkäufe und Umwandlungswelle drohen

Deutscher Mieterbund informiert über Mieterrechte

Hunderttausenden von Mietwohnungen droht in diesem Jahr noch der Verkauf und / oder die Umwandlung, fürchtet der Deutsche Mieterbund (DMB). Insbesondere Bund, Länder und Kommunen verkaufen ihre Wohnungsbestände. Mieter reagieren verunsichert bzw. verängstigt. Die Aufkäufer der Wohnungen – meist börsennotierte Unternehmen – versuchen, mit Mieterhöhungen, neuen Mietverträgen, Weiterverkäufen oder Umwandlungen auf ihre Kosten zu kommen.

Der Deutsche Mieterbund hat jetzt eine Informationsbroschüre „Umwandlung und Privatisierung – Kaufen oder Mieter bleiben“ neu herausgegeben. Auf 88 Seiten werden Mieter über ihre Rechte bei Wohnungsverkäufen und Eigentümerwechsel, bei Umwandlung und Privatisierung informiert. Angesprochen werden insbesondere Fragen des besonderen Kündigungsschutzes, zum Beispiel Kündigungssperrfristen bis zu 10 Jahren und gesetzliche Vorkaufsrechte für Mieter.

Hilfestellung will die DMB-Broschüre auch den Mieterhaushalten geben, denen ihre Wohnungen selbst zum Kauf angeboten werden, die jetzt vor der Frage stehen: „Kaufen oder Mieter bleiben?“. So wird erklärt, worauf bei einem Kaufvertrag zu achten ist, welche Rechte der einzelne Wohnungseigentümer in einer Eigentümergemeinschaft hat, wo der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum liegt und welche Rechtsposition der Verwalter einnimmt. Die Broschüre wird abgerundet durch Berechnungsbeispiele und Finanzierungshinweise.
 

Mieterrechte bei Hausverkauf und Eigentümerwechsel

Wird das Haus oder die Wohnung verkauft, gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Solange die Mietwohnung nicht in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, ändert sich für die betroffenen Mieter (fast) nichts.

Ø      Kein neuer Mietvertrag: Der Käufer des Hauses oder der Wohnung tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein. Er kann nicht verlangen, dass Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen oder in Vertragsverhandlungen über einen neuen Mietvertragstext eintreten.      

Ø      Miete nur an Berechtigten zahlen: Nicht voreilig an den Haus- oder Wohnungskäufer die Miete zahlen! Der kann die Miete erst beanspruchen, wenn er seine Berechtigung nachgewiesen hat, beispielsweise durch einen Grundbuchauszug. Ohne Risiko kann an den „Neuen“ auch gezahlt werden, wenn der bisherige Vermieter die Mieter hierzu auffordert.
Bei Zwangsversteigerungen kommt es auf den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss an. Erben können ihre Berechtigung mit Hilfe des Erbscheins nachweisen.          

Ø      Kündigungsschutz gilt: Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Wie auch der frühere Vermieter kann er nur kündigen, wenn er einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe hat, zum Beispiel Eigenbedarf. Außerdem muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, je nach Wohndauer des Mieters zwischen 3 und 9 bzw. 12 Monaten.       
Ausnahme: Hat der neue Eigentümer das Haus oder die Wohnung in der Zwangsversteigerung erworben, kann er mit Dreimonatsfrist kündigen. Er muss dann nach dem Zuschlag zum nächstmöglichen Termin kündigen.

Ø      Mieterhöhung: Der neue Eigentümer hat kein „automatisches“ Mieterhöhungsrecht. Er kann die Miete nur unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch der alte Vermieter hätte tun können.                   

Ø      Mietkaution: Mieter können nur dann eine Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Daran ändert ein Eigentümer- oder Vermieterwechsel nichts. Zurückzahlen muss die Mietkaution der neue Eigentümer. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter auch an dessen Vorgänger halten.

Mieterrechte bei Umwandlung in Eigentumswohnungen

Werden die Mietwohnungen eines Hauses in Eigentumswohnungen umgewandelt, können sie einzeln verkauft werden. Das verspricht höhere Gewinne für den Verkäufer, das erhöht auf der anderen Seite das Kündigungsrisiko für die dort wohnenden Mieter, eröffnet ihnen aber auch die Möglichkeit, ihre Wohnung selbst zu kaufen. Mieter umgewandelter Wohnungen haben besondere gesetzliche Schutzrechte:

Kündigungssperrfrist: Wer eine umgewandelte und vermietete Wohnung kauft, um dort selber einziehen zu können, braucht einen „langen Atem“. Der Wohnungskäufer muss nicht nur einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund haben und die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten. Vor allem muss er die gesetzlichen Kündigungssperrfristen einhalten. Die allgemeine Kündigungssperrfrist beträgt gemäß § 577a BGB drei Jahre und beginnt zu laufen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Während der nächsten drei Jahre darf dieser keine Kündigung mit der Begründung „Eigenbedarf“ oder „wirtschaftliche Verwertung“ aussprechen.

In vielen Städten, insbesondere in Ballungsgebieten gilt eine verlängerte Kündigungssperrfrist. Da, wo Wohnungsnot herrscht bzw. Wohnungsengpässe auftreten, können die Bundesländer die Kündigungssperrfristen bis auf 10 Jahre festlegen. Dann kann der Erwerber der umgewandelten Eigentumswohnung 10 Jahre lang keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung aussprechen.

Vorkaufsrecht: Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn die von ihnen bewohnte Wohnung zu einer Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll.

Das bedeutet, die Wohnung muss, bevor sie endgültig an einen Dritten weiterverkauft wird, zunächst den Mietern zum Kauf angeboten werden. Die müssen sich allerdings nicht unbedingt auf das erste Kaufangebot des Eigentümers einlassen. Sie haben das Recht, so lange mit ihrer Kaufentscheidung zu warten, bis die Wohnung an einen anderen Wohnungsinteressenten „verkauft“ worden ist. Erst wenn ein detaillierter, notarieller Kaufvertrag zwischen Wohnungsverkäufer und Käufer vorliegt, in dem auch der konkrete Kaufpreis steht, muss sich der Mieter der umgewandelten Wohnung entscheiden, ob er kaufen will. Wenn ja, kann er dies zu den Bedingungen tun, die im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben sind. Er hat zwei Monate Zeit für seine Entscheidung. Das Vorkaufsrecht selbst muss schriftlich ausgeübt werden.