Auf dieser Seite finden Sie einen Auszug aus mehreren tausend Verfahren der beim Kieler Mieterverein archivierten, regionalen Rechtsprechung. Der Auszug wird sukzessive aktualisiert. Alle Urteile sind beim Kieler Mieterverein vollständig im Wortlaut vorhanden und stehen unseren Mitgliedern auf Anfrage zur Verfügung.

Wir bitten zu bedenken, dass diese Entscheidungen nicht generalisierend auf jeden Einzelfall übertragen werden können und dass durchaus auch einander widersprechende Entscheidungen vorliegen.

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Keine Minderung, wenn der Mieter von seinem Nachbarn drangsaliert wird

Wird ein Mieter von einem Mitmieter drangsaliert, so hat diese Einwirkung keinen unmittelbaren Bezug zur Mietsache. Unmittelbarkeit wäre nur dann gegeben, wenn sich die Einwirkung von außen unabhängig vom jeweiligen Mieter auf die Mietsache auswirkt, etwa bei Baulärm oder Gifteinwirkung. Hingegen fehlt es am unmittelbaren Bezug, wenn sich die Einflüsse ausschließlich auf den konkreten Mieter beziehen. Anschluss an AG Königstein i. TS. NZM 2001, 422.

(Amtsgericht Kiel, 108 C 587/09 vom 25.05.2010)

Bei einem Gebäude des Baujahres 1900 stellt es keinen Mangel dar, wenn der Trittschallschutz heutige Standards weit unterschreitet, aber den „üblichen“ Anforderungen der Bauzeit entsprach

Zeitgemäße Schallschutzstandards können in Altbauten, soweit vertraglich nichts Abweichendes vereinbart worden ist, nicht erwartet werden. Entspricht die Trittschalldämmung dem Standard der Bauzeit, so stellt es keinen Mangel dar, dass sie den heutigen Anforderungen nicht genügt. Ein Mängelbeseitigungsanspruch ist ausgeschlossen.

(Amtsgericht Kiel, 119 C 336/08 vom 14.12.2009)

Ist bei Feuchtigkeitsschäden ein baulicher Mangel nicht auszuschließen, so ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt; auf ein Mieterverschulden kommt es nicht an.
 

Bei (Feuchtigkeits-)Mängeln obliegt es dem Vermieter, die Möglichkeit einer in seinem Einfluss und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache auszuräumen. Eine Beweislast des Mieters kommt solange nicht in Betracht wie der Vermieter die Möglichkeit einer in seinem Risiko- und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache nicht gänzlich ausgeräumt hat. Die Ungewissheit über die Ursachen von Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung geht zu Lasten des Vermieters. Nur dann, wenn allein das Wohnverhalten des Mieters als Ursache der Feuchtigkeitsschäden in Betracht kommt, ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

 

(Amtsgericht Schleswig, 31 C 126/08 vom 23.02.2009)

Betriebskostenabrechnung: Zusatzversicherung gegen Glas- und Vandalismusschäden unwirtschaftlich, soweit sie nicht ausnahmsweise auf besondere Voraussetzungen zurückgehen

 

Im Streit um Betriebskostenabrechnungen spielt das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB zunehmend eine Rolle. Jetzt hat das Amtsgericht Kiel entschieden, dass diese Versicherungskosten jedenfalls dann nicht umlagefähig sind, wenn keine besonderen Umstände einen derartigen Vertragsabschluss rechtfertigen. Dazu muss ein Vermieter nicht nur darlegen, inwieweit derartige Kosten generell umlagefähig sind, sondern auch inwieweit die Versicherung durch eine konkrete Gefahrenlage bedingt ist. Das Gericht geht sogar noch weiter: Auch die Glasbruchversicherung ist nur dann umlagefähig, wenn es sich um ein Haus mit besonders vielen Fenstern oder Glasflächen oder um teure Wärmeschutzfenster handelt

 

(Amtsgericht Kiel, 115 C 91/08 vom 23.01.2009)

 

Keine Angst vor großen Tieren

Egal ob Landeshauptstadt Kiel oder KIV Kiel Grundbesitz GmbH: Vermieter, die ihren Mängelbeseitigungsverpflichtungen nicht freiwillig nachkommen, können dazu auch gerichtlich gezwungen werden. So haben Mitglieder des Kieler Mietervereins ein Urteil gegen die Landeshauptstadt Kiel erstritten, wonach die Stadt verpflichtet wird, Lärmbelästigungen aus einer anderen Wohnung zu unterbinden. Hintergrund waren häufige laute Partys und regelmäßige überlaute Musik. Da die Stadt nicht reagierte war Klage geboten - jetzt liegt das Urteil auf dem Tisch.

Ähnlich auch die KIV Grundbesitz GmbH & Co. KG: Ihr gegenüber waren Mängel an Schlafzimmer- und Kinderzimmerfenstern in Gestalt von eindringendem Lärm und Zugluft abgemahnt worden. Bei einer Besichtigung befand das Unternehmen, dass Mängelbeseitigung nicht erforderlich sei. Auch hier liegt das Urteil auf dem Tisch. Das Unternehmen hat sich jedoch so hartleibig gezeigt, dass sogar Zwangsvollstreckungsantrag gestellt werden musste. Fazit für alle Mängelgeplagten: Der gerichtliche Weg um Mängelbeseitigung zu erzwingen ist zwar langwierig und dornenreich, aber durchaus erfolgversprechend.

(Amtsgericht Kiel,  116 C 347/07 vom 28.11.2007)

Heizkostenabrechnung unwirksam bei überlangem Abrechnungszeitraum

Einer umstrittenen Heizkostenabrechnung  des Jahres 2005 lagen Abrechnungswerte für einen Zeitraum über 13,5 Monate zugrunde. Nach Auffassung des Gerichtes war diese Heizkostenabrechnung  nicht mehr ordnungsgemäß, weil der Ablesetermin so weit nach Beendigung der Abrechnungsperiode lag, dass brauchbare, den tatsächlichen Verbrauch der Mieter wiedergebende Ablesewerte nicht mehr gegeben sind.

( Amtsgericht Kiel, 113 C 6/08 vom 30.05.2008)

Betriebskostenabrechnung unwirksam bei nicht nachvollziehbarer Veränderung einer Bezugsgröße

Weicht in einer Betriebskostenabrechnung die Bezugsgröße der Gesamtfläche für eine einzelne Betriebskostenposition von der bisherigen Größe ab und führt dies zu einer Mehrbelastung für den betroffenen Mieter, so ist die Abrechnung nicht fällig und eine geforderte Nachzahlung unbegründet.

(Amtsgericht Kiel, 109 C 121/07 vom 03.08.2007)

Schönheitsreparaturen: Doppelt lange Fristen für Lackierarbeiten an Heizkörpern, Fenstern und Türen

 

Enthält ein Mietvertrag eine Quotenhaftungsklausel und verlangt der Vermieter auf Basis eines Fristenplanes Ausgleich für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen, so gelten für Lackierarbeiten an Fenstern, Türen, Heizkörpern, Vorsorgungs- und Abflussleitungen sowie Einbaumöbeln in Küchen und Bädern doppelt lange Fristen, als sie mietvertraglich ausgewiesen sind. „...Insoweit entspricht es aber der allgemeinen Lebenserfahrung, dass Lackierarbeiten üblicherweise und regelmäßig gerade nicht innerhalb derselben Frist durchgeführt werden, wie dies bei den sonstigen Schönheitsreparaturen der Fall ist, da sie regelmäßig noch nicht erforderlich sind...“ - so das Gericht.

 

(Amtsgericht Kiel, 113 C 479/2005 vom 04.01.2006)

Mietforderungen eines Vermieters sind verwirkt, wenn der Mieter drei Jahre lang mindert und der Vermieter auf die Mängelrügen nicht reagiert.

 

Eine Mietforderung ist verwirkt, wenn der Vermieter seinen Anspruch auf längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage gewesen wäre und der Mieter sich mit Rücksicht auf das gesamte Vermieterverhalten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass diese Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden. Soweit unstreitig ist, dass der Mieter über einen 3-Jahres-Zeitraum gemindert hat, ist jedenfalls das Zeitmoment bereits erfüllt. Soweit der Vermieter über einen längeren Zeitraum auch auf Instandsetzungsansprüche des Mieters nicht reagiert und die Mietminderung unwidersprochen duldet, ist auch das Umstandsmoment erbracht, aufgrund dessen der Mieter sich nach Treu und Glauben darauf einrichten durfte, dass der Vermieter Ansprüche insoweit nicht mehr geltend machen werde.

 

(Amtsgericht Kiel, 113 C 201/03 vom 30.06.2004)

Mietrecht:

Keine Rückbauverpflichtung ohne ausdrückliche Vereinbarung

- Mehrwertsteuererstattung nur, wenn diese tatsächlich angefallen ist

 

In einer jüngst veröffentlichten Entscheidung des Landgerichtes Kiel hat das Gericht die Forderung eines Vermieters abgewiesen, wonach ein Mieter die von seinem Vormieter eingebaute Holzverkleidung ausbauen sollte. Dabei ging das Gericht selbstverständlich davon aus, dass das Mietobjekt  grundsätzlich in dem Zustand zurück zu geben ist, in dem es übernommen wurde. In § 17 des zugrundeliegenden Mietvertrages war jedoch vereinbart, dass der Mieter Veränderungen am Mietobjekt  mit Zustimmung des Vermieters vornehmen kann. Diese Zustimmung kann aus wichtigem Grund versagt oder von einer Rückbauverpflichtung abhängig gemacht werden. Das Gericht ging davon aus, dass der Vermieter mit der Weitervermietung einschließlich der umstrittenen Holzverkleidung auch gegenüber dem neuen Mieter eine vorbehaltslose Zustimmung für den Verbleib dieser Verkleidung erteilt hat. Der betroffene Mieter brauchte also die Holzverkleidung, für die er bei Einzug 5.000,00 DM an die Vormieterin gezahlt hatte, nicht auszubauen.

 

Auch in einem anderen Punkt hat das Landgericht eine ungerechtfertigte Vermieterforderung abgewiesen; dieser hatte nämlich Kostenersatz nach der sogenannten „Quotenhaftungsklausel“ für diejenigen Schönheitsreparaturen verlangt, die seit der letzten Renovierung „verbraucht“ worden sind. Derartige Klauseln sehen vor, dass ein Kostenvoranschlag z.B. für die Renovierung von Wohn- und Schlafräumen eingeholt wird. Üblicherweise sind Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre zu renovieren. Liegen seit der letzten Renovierung 3 Jahre zurück, so müsste ein Mieter drei Fünftel dieser Kosten an seinen Vermieter erstatten, wenn eine derartige Klausel (wirksam) vereinbart ist. Mit Hinweis auf § 249 Abs. 2 BGB wies das Gericht die Vermieterforderung auf Erstattung der fiktiven Mehrwertsteuer allerdings ab, weil diese tatsächlich nicht angefallen war.

 

(Landgericht Kiel, 10 S 30/04 vom 13.01.2005)

 

Wahrheitspflicht bei Betriebskostenvorauszahlungen

Setzt ein Vermieter wider besseren Wissens Betriebskostenvorauszahlungen beim Vertragsabschluss zu niedrig an, so ist der Mieter nicht verpflichtet, den späteren Nachzahlungsbetrag auszugleichen.

Mit dieser Entscheidung hat das Amtsgericht Kiel  einen Vermieter in die Schranken gewiesen, dessen Hausverwaltung beim Vertragsabschluss die Betriebskostenabrechnung erwiesenermaßen wider besseren Wissens viel zu niedrig angesetzt hatte. Diese waren vertraglich mit 35,00 EURO monatlich vereinbart, obwohl schon die Betriebskostenabrechnung des vorangegangenen Jahres eine Monatszahlung von 76,00 EURO erforderlich gemacht hätte. Trotzdem wurde dem Mieter auf Nachfrage versichert, die im Vertrag ausgewiesene Vorauszahlung sei „bekanntermaßen“ ausreichend. Bei der späteren Betriebskostenabrechnung sollte der Mieter 381,00 EURO nachzahlen, ein Betrag, den der Vermieter kurzerhand von der Kaution des inzwischen beendeten Mietverhältnisses abgezogen hat. Das Amtsgericht Kiel hat dem klagenden Mieter Recht gegeben; der Vermieter sei aus dem Arglisteinwand heraus gehindert, diese Forderung von der Kaution abzuziehen; danach handele arglistig, wer eine Forderung geltend macht, von der er aus anderen Rechtsgründen heraus den Schuldner gerade freihalten muss. In einem Schuldverhältnis mit wechselseitigen Pflichten zur Rücksichtnahme auf die Interessen des anderen entstünden auch schon mit der Aufnahme von Vertragsverhältnissen Aufklärungspflichten über erkennbar wesentliche Umstände.

(Amtsgericht Kiel, 114 C 127/04 vom 07.12.2004)

Notwendige Instandsetzungskosten kann der Mieter auch dann erstattet verlangen, wenn keine Notreparatur vorliegt, die Reparatur aber in jedem Falle ausgeführt werden muss und die gleiche Firma beauftragt wird, die vom Vermieter selbst auch beauftragt worden wäre

Im strittigen Fall hat das Gericht festgestellt, dass die vom Mieter als dringend eingestufte Instandsetzungsmaßnahme am Warmwasserspeicher auch einige Tage später hätte ausgeführt werden können. Das Gericht war ferner der Auffassung, dass der Mieter nicht alle Möglichkeiten ausgeschöpft hatte, um seinen Vermieter zu kontaktieren und diesen zur Instandsetzung zu veranlassen. Dennoch hat das Gericht dem Mieter einen Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 539 BGB zugebilligt, weil die umstrittene Reparatur in jedem Falle hätte ausgeführt werden müssen und auch der Vermieter die gleiche Firma zu den gleichen Kosten hätte beauftragen müssen.

(Amtsgericht Eckernförde, 6 C 904/03 vom 21.04.2004)

Gleich in zwei Entscheidungen hat das Amtsgericht Kiel Nachzahlungsansprüche aus Betriebskostenabrechnungen von Vermietern als unbegründet abgewiesen, weil die Vorauszahlungen schuldhaft zu niedrig angesetzt waren. Im ersteren Fall hatte der Vermieter im Mietvertrag die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen auf die Mark genau angegeben und so in den Mieter die Erwartung erweckt, dass diese Zahl den tatsächlich anfallenden Kosten entspricht. Unter Einrechnung einer Toleranzgrenze von 25 Prozent und unter Berücksichtigung der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen wies das Gericht die weitergehende Forderungen über EURO 270,75 ab. Im zweiten Fall ergab sich aus der Abrechnung zweier Monate bereits eine Nachzahlung von 220,08 EURO für den Mieter, entsprechend einer Überschreitung der Vorauszahlungen um 269 Prozent. Das Gericht geht von einem fahrlässigen und schuldhaften Verhalten des Vermieters aus, indem bei der Vertragsanbahnung mit dem Mieter völlig unzureichende Vorauszahlungen festgesetzt wurden. Der Schadensersatzanspruch des Mieters erstreckt sich auf die überhöhten Kosten, so dass der Vermieter gehindert ist, die Differenz zwischen den Vorauszahlungsbeträgen und den tatsächlichem Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten geltend zu machen.

(Amtsgericht Kiel, 112 C 152/03 vom 09.10.2003)
(Amtsgericht Kiel, 109 C 128/03 vom 19.12.2003)

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