Kiel, den 10.03.2006

Falsche Betriebskostenabrechnungen ohne Ende

Der Deutsche Mieterbund weist schon seit langem darauf hin:

Rund die Hälfte aller Heizkosten- und Betriebskostenabrechnungen in der Bundesrepublik enthält mehr oder weniger grobe Fehler. Die den örtlichen Mietervereinen zur Überprüfung vorgelegten und für falsch befundenen Abrechnungen sind nur die sprichwörtliche Spitze des Eisberges.

Exemplarisch zeigt der Kieler Mieterverein anhand der Akten eines einzigen Mitarbeiters auf, welche Dimension das Problem hat. Es wurde willkürlich der 10.03.2006 ausgewählt. Dabei standen sieben Akten mit Betriebskostenstreitigkeiten zur routinemäßigen Bearbeitung an:

1. (Aktenzeichen 20376); eine große Kieler Hausverwaltung bucht „freiwillig“ € 44,10 aus, wegen verschiedener Fehler einer Betriebskostenabrechnung. Der gröbste: Die Kosten der Hausreinigung sind einer Mieterin, die nur 2 Monate in dem Objekt gewohnt hat, versehentlich für das ganze Jahr berechnet worden. Der Fehler schlägt mit € 84,38 zu Buche. Auf Beanstandung des Kieler Mietervereins bessert die Hausverwaltung nach. Die ursprüngliche Forderung von € 128,48 reduziert sich auf € 44,10 zzgl. € 10,00 Mahngebühr, insgesamt also € 54,10. Der Kieler Mieterverein hakt nach wegen unplausibler Angaben bei den Gesamtquadratmetern der Liegenschaft und einer undurchsichtigen Pauschale in der Heizkostenabrechnung. Die Hausverwaltung ziert sich, die Fragen aufzuklären, bucht lieber € 44,10 zzgl. Mahngebühr aus. Betroffene Wohnfläche 4.530 m² entsprechend ca. 65 Wohnungen. Offenbar ist es billiger, die einzelne Forderung auszubuchen, als das Risiko einzugehen, dass auch andere Mieter von den Fragwürdigkeiten der Abrechnung Kenntnis erlangen.
2. (Aktenzeichen 39558); Posteingang eines Wohnungsunternehmens in Eckernförde auf die Beanstandung des Kieler Mietervereins vom 21.11.2005 hin. Die Auseinandersetzung hat eine Heizkostenabrechnung zum Gegenstand, in der die Stromkosten binnen Jahresfrist von € 1.306,68 auf € 2.214,32 entsprechend 68% angestiegen sind. Die Gesamtfläche der beheizten Liegenschaft ist nachzuweisen. Früher schon hatte das Unternehmen eingeräumt, dass es Kosten des eigenen Hausmeisters für die Heizungswartung einstellt, obwohl ein Heizungsvollwartungsvertrag mit einer Fremdfirma besteht. Das Schriftstück des Wohnungsunternehmens räumt ein, dass die Stromkosten für die Heizung nur geschätzt sind. Grundlagen für diese Schätzung werden nicht mitgeteilt. Der Sachverhalt ist noch offen. Die Differenzen zugunsten des betroffenen Mieters mögen gering sein. Die betroffene Gesamtfläche beträgt jedoch 3.700 m² mit rund 50 Wohnungen.
3. (Aktenzeichen 59413); Aktennotiz zu einer Belegprüfung des Kieler Mietervereins bei einer Hausverwaltung in Schönberg. Die Prüfung hat ergeben, dass die Kabelgebühren falsch berechnet sind. Statt auf 54 Wohnungen, wie in der Rechnung des Kabelbetreibers ausgewiesen, werden die Kosten nur auf 52 Wohnungen umgelegt. Nachteil jedes einzelnen Haushaltes € 3,02. Bei den Fahrstuhlkosten hat sich herausgestellt, dass im Wartungsvertrag auch Reparaturdienstleistungen und Materialien enthalten sind.
4. Mehrbelastung für jeden betroffenen Haushalt € 4,23. Bei den Hausmeisterkosten war die Neuanschaffung von zwei Lampen mit abgerechnet worden. Mehrkosten für jeden Haushalt € 5,50. Die Hausmeisterdienstleistungen enthielten in namhaften Umfang Verwaltungsleistungen (Sprechstunden für Mieter; Abrechnung der Waschmaschinenerträge; Beaufsichtigung von Handwerkern pp.) und Reparaturen. Statt der freiwillig zugestandenen 20 % hält der Mieterverein einen Abzug von insgesamt 30 % für angemessen. Differenz zugunsten jedes betroffenen Mieters € 10,45. Insgesamt werden den betroffenen Mietern mit vergleichbaren Wohnungsgrößen insgesamt € 23,20 zu viel in Rechnung gestellt. Betroffene Grundfläche 2.284,60 m² entsprechend ca. 32 Wohnungen.
5. (Aktenzeichen 69090); Ein Wohnungsunternehmen von der Insel Sylt hat eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 vorgelegt, die in vielen Positionen Fragen aufwirft. Ihr gröbster Fehler: Der Saldo aus der Heizkostenabrechnung beträgt € 1.307,84. Dieser Saldo wird falsch in die Betriebskostenabrechnung übernommen mit € 1.766,12. Fehler zu Lasten der Mieterin € 458,28. Es handelt sich um öffentlich geförderte Wohnungen. Unplausibilitäten finden sich bei den Flächen für die Schnee- und Eisbeseitigung und die Gartenpflege. Ein öffentlicher Kinderspielplatz befindet sich mitten in der Anlage. Es besteht der Verdacht, dass die betroffenen Mieter die Kosten für diesen Kinderspielplatz mitbezahlen. Flächennachweise waren bereits am 30.06.2005 angefordert worden, liegen jedoch immer noch nicht vor. Der Kieler Mieterverein betreibt die weitere Aufklärung. Betroffene Wohnfläche 6.351,52 m² entsprechend ca. 90 Wohnungen.
6. (Aktenzeichen 54478); Erörterung des Ergebnisses einer Betriebskostenprüfung bei einem privaten Kieler Vermieter. Die Belegprüfung hatte erbracht, dass der Heizungswartungsvertrag für eine Fernwärmeanlage hoffnungslos überdimensioniert war. Eine eigentlich wartungsfreie Anlage wird 4x jährlich geprüft. Einschließlich eines pauschalen Störungsdienstes, der in Wahrheit den Reparaturkosten zuzurechnen ist. Der Vertrag beinhaltet ferner die Wartung der Kalt- und Abwasseranlage und hat in der Heizkostenabrechnung nichts zu suchen. Wesentliche Beanstandung: Die Fläche, auf die die Heizkosten verteilt werden, beträgt na Angaben des Vermieters 466,34 m². Das Haus verfügt jedoch über ein ausgebautes Dachgeschoss. Es besteht der Verdacht, dass die Dachgeschosswohnungen bei der Heizkostenverteilung ausgeklammert bleiben. Der Vermieter hat auf Beanstandung des Kieler Mietervereins das Haus neu vermessen lassen, weigert sich aber die Vermessungsprotokolle vorzulegen. Der Sachverhalt wird weiter bearbeitet. Es sind 10 Wohnungen betroffen mit einer vom Vermieter behaupteten Wohnfläche von 466,34 m², die jedoch nach Einschätzung des Mietervereins wesentlich höher sein müsste. Ganz nebenbei hat der Kieler Mieterverein festgestellt, dass der Vermieter das Kautionssparbuch abgeräumt hat, auf welchem er – auch erst auf Druck des Mietervereins – die Kaution des Mieters angelegt hatte. Der Mieter rechnet die Kaution jetzt auf, legt sie selber konkurssicher an und stellt sie dem Vermieter dann wieder zur Verfügung.
7. (Aktenzeichen 67013); Routinemäßige Wiedervorlage; Eine große Kieler Wohnungsbaugesellschaft schlägt die Flächen von Gängen und Fluren der Wohnfläche der Mietwohnungen zu. Begründung: Es handele sich um ein Seniorenheim. Die Kosten des Hausmeisters sind nach Auffassung des Kieler Mietervereins deutlich überhöht. Für die Reinigung der Müllplätze sind Müllwerker eines Fremdunternehmens zuständig. Schnee- und Eisbeseitigung und Reinigung der Außenanlage werden über Dritte abgerechnet. Auch die Kosten der Gartenpflege sind nicht die des Hausmeisters. Es gibt eine zusätzliche Position Hausmeisterleistung Dritter. Der Hausmeister hat auch mit der Hausreinigung nichts zu tun, weil sie von Dritten betrieben wird. Die Kosten des Hausmeister sind nach Auffassung des Kieler Mietervereins ganz überwiegend Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Auf Basis der Berechnungen des Kieler Mietervereins hat der Mieter die Flächenfehler korrigiert, die Kosten des Hausmeisters gekürzt und ein Guthaben in Höhe von € 245,47 gegen die Miete aufgerechnet, statt eine Nachzahlung in Höhe von € 3,77 zu leisten. Das Unternehmen hat am 29.08.2005 mitgeteilt, es habe den Rechtsanwalt angewiesen, Klage zu erheben. Bis zum 10.03.2006 ist diese Klage jedoch nicht eingegangen. Betroffene Wohnfläche 4.135,85 m² mit ca. 60 Wohnungen.

Ähnlich sieht es auf den Arbeitsplätzen der acht weiteren Juristinnen und Juristen aus. Mehr als 30 % der dem Kieler Mieterverein vorgelegten Beanstandungen betreffen Heiz- und Betriebskostenabrechnungen. Und natürlich werden an diesem ganz normalen Arbeitstag auch noch die 70 % anderen Probleme bearbeitet als da seien: Mängel, Mieterhöhung, Kündigung, Schönheitsreparaturen, Modernisierung, Kaution, Untervermietung, Tierhaltung, Überprüfung von Mietverträgen und ungezählte andere Beratungsgegenstände.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel