Kiel, den 06.10.2006

Kieler Mieterverein zum neuen Mietspiegel

Der Kieler Mieterverein begrüßt die Vorlage des neuen Mietspiegels. Die Tatsache, dass es in Kiel seit 1992 einen Mietspiegel gibt schafft Markttransparenz und erleichtert es Mietern wie Vermietern sich am Wohnungsmarkt zu orientieren. Das jetzt vorgelegte Ergebnis belegt, dass die Kieler Bevölkerung die immer noch entspannte Marktsituation zu nutzen weiß und gezielt nach preiswertem Wohnraum Ausschau hält.

Dies deckt sich mit der anhaltend hohen Fluktuationsrate; in kaum einer Stadt wird so viel umgezogen, wie in Kiel. Damit sind vergleichsweise viele Neuabschlüsse (51 % in 2006 gegenüber 45 % in 2004) in die Mietspiegelstichprobe eingeflossen, sodass das Ergebnis sehr standfest ist.

Die vielen Neuabschlüsse haben allerdings nicht verhindert, dass das Vergleichsmietengefüge wegen des Wegbrechens der hohen Bestandsmieten insgesamt erneut um 2 % abgesunken ist nach einem Rückgang um 3,5 % im Mietspiegel 2004. Die Kieler Durchschnittsmiete hat damit von € 5,52/m² auf € 5,41/m² nachgegeben. Niedrigere Mieten finden sich vorrangig in den Randsegmenten bei besonders kleinen und besonders großen Wohnungen sowie solchen mit einfacher Ausstattung und in einfachen Lagen.

Dennoch haben sich im Einzelnen auch deutliche Steigerungen ergeben. Davon betroffen sind vorrangig besser ausgestattete Wohnungen zwischen 45 und 80 m² der Baujahre vor 1976 die im Maximum um 6,9 % (C3) angezogen haben. „Qualität hat ihren Preis“ galt auch schon für den Mietspiegel 2004.

Und was bedeutet dieses Ergebnis in der Praxis? Der eine oder andere Vermieter wird versuchen eine Mieterhöhung durchzusetzen, wenn seine Wohnung in ein Rasterfeld mit Steigerungsraten einzugruppieren ist. Das Mietspiegelergebnis belegt aber nach Auffassung des Kieler Mietervereins, dass es sich immer noch lohnt, mit seinem Vermieter über die Miethöhe zu verhandeln und nach einer anderen Wohnung Ausschau zu halten, wenn Einigkeit nicht herzustellen ist. Für diejenigen Mieterhaushalte, deren Wohnungen nach dem neuen Mietspiegel niedriger gehandelt werden ergibt sich leider kein gesetzlicher Mietensenkungsanspruch. Aber auch für diese Mieten gilt: verhandeln ist erlaubt und manch ein Vermieter wird geneigt sein, einer Mietsenkung zuzustimmen, ehe er sich eine leerstehende Wohnung einhandelt.

Ausdrücklich begrüßt der Kieler Mieterverein die Tatsache, dass der Mietspiegel 2006 auch Betriebskostenwerte ausweist. Alle Akteure am Wohnungsmarkt haben damit die Möglichkeit, die Höhe gezahlter oder verlangter Betriebskosten gegen Kieler Durchschnittswerte abzugleichen.

Die Werte für kalte Betriebskosten liegen in 2006 allerdings um satte 12 % über denen des Jahres 2004 und sind damit weitaus stärker angestiegen als die Lebenshaltungskosten mit Ausnahme der Positionen Schornsteinfeger, Schnee- und Eisbeseitigung sowie Heizungswartung. Besonders stark sind die Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Versicherungen, Hausreinigung, Hauswart und Kabelanschlüsse gestiegen. Der Kieler Mieterverein führt die Steigerungen im Dienstleistungsbereich im Wesentlichen auf die verdeckte Auslagerung von Verwaltungskosten in die Betriebskosten zurück, weil Lohnsteigerungen bei den Hausmeistern bei weitem nicht solche Steigerungsraten ermöglichen. Der Kieler Mieterverein weist in diesem Zusammenhang daraufhin, dass mehr als 30 % seiner Beratungsfälle sich mit kalten und warmen Betriebskosten befassen.

Der Kieler Mieterverein nimmt das abgesunkene Mietgefüge mit großer Erleichterung zur Kenntnis. Die tiefgreifenden Veränderungen, die aus der Hartz-IV-Gesetzgebung herrühren, wird die Zahl einkommensschwacher Haushalte deutlich ansteigen lassen, verbunden mit steigender Nachfrage nach besonders preiswertem Wohnraum. Dieser könnte in Kiel knapp werden; die Vermieterseite schottet sich vermehrt gegen finanzschwache Haushalte ab, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen steht insbesondere bei der unternehmerischen Wohnungswirtschaft im Programm, Abriss und Modernisierung dünnen das preiswerte Marktsegment weiter aus. Im Neubau tut sich nicht viel – gleichzeitig bemüht sich die Stadt richtigerweise weitere Einwohnerverluste zu stoppen, sodass mit zusätzlich freiwerdenden Wohnungen durch Abwanderung ins Umland nicht mehr zurechnen ist. Und schließlich steht auch die ehemals kommunale Wohnungsbaugesellschaft nicht mehr als städtisches Instrument für die Versorgung finanzschwacher Haushalte und zur Beeinflussung des Wohnungsmarktes zur Verfügung.

Mit großem Nachdruck weist der Kieler Mieterverein auf die Tatsache hin, dass auch der Mietspiegel 2006 als „qualifizierter Mietspiegel“ ausgewiesen wird. Damit geht die gesetzliche Vermutung einher, dass die im Mietspiegel bezeichneten Miethöhen die ortsübliche Vergleichsmiete richtig wiedergegeben. Und selbst wenn ein Vermieter seine Mieterhöhung auf Vergleichswohnungen stützen will, so muss er dennoch die entsprechenden Mietspiegelwerte zusätzlich angeben, anderenfalls wäre seine Mieterhöhungserklärung unwirksam.

Der Kieler Mieterverein bedankt sich im Namen der gesamten Mieterschaft bei der Landeshauptstadt Kiel für die Neuaufstellung des Mietspiegels. Sein Dank gilt auch den wohnungswirtschaftlichen Verbänden, die einvernehmlich an der Erstellung dieses Mietspiegels mitgewirkt haben. Für die Landeshauptstadt Kiel aber gilt: der Mietspiegel wird sich auch für die Stadt auszahlen; im Zeichen von Hartz IV ist auch sie auf ein niedriges Mietengefüge angewiesen. Ein preiswertes Mietgefüge wirkt auch der Abwanderung ins Umland entgegen. Die Rastertabelle und die Betriebskostenaufstellung des neuen Mietspiegels werden ab dem 06.10.06 im Internetangebot des Kieler Mietervereins verfügbar sein unter www.kieler-mieterverein.de

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel