Kiel, den 03.03.1999

KWG-Verkauf
Veräußerungskonzept von Dresdner Kleinwort Benson läßt wesentliche Gesichtspunkte außer Acht

Auch wenn dem Kieler Mieterverein Details zum Konzept der Firma Dresdner Kleinwort Benson bislang nicht zugänglich gemacht worden sind, offenbaren die in den Kieler Nachrichten vom 03.03.1999 Einschätzungen und Empfehlungen des Unternehmens nach Auffassung des Kieler Mietervereins eine Reihe von Defiziten. Im einzelnen:

Ein funktionierender Wohnungsmarkt setzt das Vorhandensein von Mietspannen voraus. Auch gleichwertige Wohnungen haben nicht alle den gleichen Preis. Es gibt Wohnungen, die zu Mieten über dem Mittelwert des Mietspiegels vermietet und abgenommen werden, andere liegen deutlich darunter. Die KWG hält das eher preiswerte Marktsegment vor und hat der Stadt damit die Möglichkeit an die Hand gegeben, finanziell benachteiligte Mieterhaushalte zu akzeptablen Bedingungen und sicher vor Vermieterwillkür mit Wohnraum zu versorgen. Gerade dieses Marktsegment steht erheblich unter Druck, da Kiel bis 2005 über 7.000 Sozialwohnungen verliert. Wenn das preiswerte Segment durch einen Verkauf der KWG ausgedünnt wird, hat dies Auswirkungen auf den gesamten Kieler Wohnungsmarkt – auch auf andere frei finanzierte Wohnungen, da damit auch die Mittelwerte des Mietspiegels angehoben werden.

Die Empfehlung, Mietern Vorkaufsrechte für ihre Wohnungen einzuräumen, läßt vermuten, daß das Unternehmen in größerem Umfang die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Kauf nehmen will. Dies würde aber einen zusätzlichen Druck auf das preiswerte Marktsegment auslösen. Diese Erkenntnis ist nicht neu; die Landeshauptstadt Kiel hat erhebliche Verdrängungsprozesse und Mietsteigerungen im Zuge der Modernisierung und Umwandlung von Altbauwohnungen in den 70er Jahren erlebt. Im übrigen steht den Mietern schon kraft Gesetzes ein Vorkaufsrecht im Falle der Umwandlung zu (§ 570 b BGB). Dies als vertraglich zu vereinbarende Mieterschutzvorschrift zu verkaufen ist nach Auffassung des Mietervereins nicht eben ein Qualitätsbeweis.

Auch die vertragliche Absicherung von „Mieter schützenden Vereinbarungen“ hat bereits Vorbilder; anläßlich der Auflösung der Neuen Heimat sind weitreichende Mieterschutzvorschriften in die Verträge eingebaut worden, ohne daß diese sich als effektiv erwiesen hätten. In der Landeshauptstadt Kiel gibt es jede Menge ehemaliger Neue-Heimat-Wohnungen, die von Spekulanten systematisch leergeräumt, in Wohneigentum umgewandelt und zu Lasten des Mietwohnungsmarktes veräußert worden sind, ohne daß dies mit den Kaufvertragsvereinbarungen zu verhindern gewesen wäre.

Als wesentlichstes Defizit kritisiert der Kieler Mieterverein jedoch die Kurzsichtigkeit der Gutachterperspektive; im Wohnungsbau wird langfristig gerechnet. Einen Zeitraum von lediglich 5 Jahren auszuleuchten heißt die Zyklen am Wohnungsmarkt sträflich außer Acht zu lassen. Schon Mitte der 80er Jahre gab es einen leidlich entspannten Wohnungsmarkt und wurde allenthalben das Ende der Wohnungsprobleme ausgerufen. Nur 5 Jahre später kippte die Entwicklung schlagartig um, wobei die rasante Zunahme der Wohnungsnot zugegebenermaßen durch die Wiedervereinigung verschärft wurde. Bis etwa 1995 war der Kieler Wohnungsmarkt extrem angespannt. Wer im Jahre 1999 die Entwicklung der Baugenehmigungen im Geschoßwohnungsbau beleuchtet, die weiterhin anhaltende Arbeitslosigkeit und den immer noch anhaltenden Abbau von Arbeitspllätzen, der kann sich an wenigen Fingern ausrechnen, daß sich die zyklischen Ausschläge am Wohnungsmarkt fortsetzen und in wenigen Jahren wieder zu einer Anspannung des Wohnungsmarktes führen werden. Wenn dann ein Mietenkorrektiv in Gestalt der KWG fehlt, werden Preissprünge am Kieler Wohnungsmarkt um so heftiger ausfallen.

Auch die Bewertung der Beratungsfirma, daß die KWG mit nur 8,6 % einen relativ geringen Anteil am Kieler Wohnungsbestand habe, übersieht die Tatsache, daß dieser Anteil nicht homogen ist. Die Wohnungen der KWG verkörpern das preiswertere Marktsegment. Der KWG-Anteil an den Wohnungen, die unter dem Mittelwert des Mietspiegels liegen, dürfte um die 15 % betragen. Dies ist nach Auffassung des Kieler Mietervereins durchaus ein nennenswerter Marktanteil, dessen Verlust erhebliche Verwerfungen auslösen wird.

Der Kieler Mieterverein appelliert an die Ratsversammlung, bei ihrer Entscheidungsfindung nicht lediglich die kurzfristigen wirtschaftlichen Erwägungen zu berücksichtigen, sondern auch die mittel- und langfristigen Folgen für den Kieler Wohnungsmarkt im Auge zu behalten:

• Die Ausgaben für Ersatzwohnungen im Rahmen der Unterbringungspflicht werden steigen, weil dann von privaten Eigentümern geforderte (höhere) Mieten bezahlt werden müssen.
• Völlig unklar ist, ob der Stadt überhaupt freiwillig derartige Wohnungen angeboten werden. Kann sie die Problemhaushalte dann noch versorgen?
• Die Sozialhilfeleistungen und notwendige Wohngelderhöhungen werden die städtischen Ausgaben in die Höhe schnellen lassen.

Fazit: Die Stadt braucht ein kommunales Wohnungsunternehmen, auf dessen Geschäftspolitik sie Einfluß nehmen kann.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel