Schimmelpilz: Baumängel oder falsches Heiz- und Lüftungsverhalten?

Kiel, den 18.12.2013

Schimmelpilz: Baumängel oder falsches Heiz- und Lüftungsverhalten?

Mit dem Einsetzen der kalten Jahreszeit muss sich der Kieler Mieterverein wieder intensiv mit Schimmelpilzfällen befassen. Dabei ist die Problemlage fast immer gleich: Mieter haben eine starke Neigung, einen Baumangel anzunehmen wenn es schimmelt. Vermieter schieben die Schuld für die Schimmelpilzbildung gerne ihren Mietern zu mit der Behauptung, diese hätten nicht ordentlich geheizt und gelüftet. Jetzt hat sich das Amtsgericht Kiel erneut mit einem derartigen Fall befassen müssen und einen Sachverständigen mit der Ermittlung der Schadensursache beauftragt.

Vor Ort hat der Sachverständige die Feststellung getroffen, dass die Oberflächentemperatur der vom Schimmelpilz betroffenen Bauteile auf 5,7 bzw. 7,8 °C abgesunken war. Damit lag sie aber deutlich unter der Marke von 12,6 °C, die erforderlich gewesen wäre, um einen Feuchtigkeitsniederschlag zu verhindern. Aus diesem Grunde hat das Gericht den Vermieter verurteilt, den Baumangel zu beheben (113 C 171/12 vom 22.11.2013).

Bei 20 °C Raumtemperatur und einer relativen Luftfeuchtigkeit von 50 % wird der sogenannte Taupunkt bei einer Temperatur von 12,6 °C unterschritten. Es schlägt sich Feuchtigkeit nieder. Wenn diese Situation öfter auftritt kommt es unweigerlich zu Schimmelpilzbildung. Deswegen untersucht der Kieler Mieterverein das Raumklima in betroffenen Wohnungen nach den gleichen Kriterien, wie Sachverständige dies üblicherweise tun. Mit einem kleinen elektronischen Gerät werden über ein bis zwei Wochen die relative Luftfeuchtigkeit und die Raumtemperatur aufgezeichnet. Um zu klären, ob an einzelnen Bauteilen der Taupunkt unterschritten wird, werden zusätzlich Messungen der Oberflächentemperatur vorgenommen. Bei Taupunktunterschreitungen haben Mieter nur wenige Möglichkeiten selber gegenzusteuern. Entweder heben sie die Raumtemperatur weit über das von ihnen gewünschte Maß an, oder sie erhöhen die Frequenz der Lüftungsvorgänge über das zumutbare Maß. Beide Maßnahmen sind nur provisorischer Natur und verschwenden im Ergebnis Energie. Eine nachhaltige Mängelbeseitigung kann in der Regel nur durch eine Verbesserung der Wärmedämmung erzielt werden. In diesen Fällen fordert der Kieler Mieterverein die Vermieter auf, geeignete Maßnahmen zu ergreifen und veranlasst in Abstimmung mit seinen Mitgliedern die Klageerhebung, falls eine einvernehmliche Einigung nicht möglich ist. Dass dies durchaus erfolgversprechend ist zeigt das Urteil.

Betroffenen Mietern empfiehlt der Kieler Mieterverein zunächst die Raumtemperatur und die relative Luftfeuchtigkeit mithilfe von Messinstrumenten zu überprüfen. Kommen sie zu dem Ergebnis, dass die Temperaturen ausreichend sind (mindestens 20 °C) und die relative Luftfeuchtigkeit (ca. 50 %) nicht überhöht ist, können sie in der Regel einen Instandsetzungsanspruch gegen ihren Vermieter durchsetzen. Allerdings sind die Verfahren in der Regel langwierig, so dass schnelle Abhilfe nicht zu erwarten ist. Dies ist einer der Gründe, weswegen der Kieler Mieterverein immer empfiehlt, gründliche Ursachenforschung zu betreiben, weil damit die Chance am größten ist, den Vermieter durch Fakten davon zu überzeugen, dass er freiwillig und schnell für Abhilfe sorgt. Ist der Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet, so können Mieter in der Regel auch die Miete mindern. Kommt der Vermieter mit seiner Mängelbeseitigung Verpflichtung in Verzug, so eröffnet dies den Mietern Schadensersatzansprüche und die Möglichkeit, ein bestehendes Mietverhältnis gegebenenfalls fristlos zu kündigen.

Nähere Auskünfte zu allen hiermit zusammenhängenden Fragen erteilt der Kieler Mieterverein für seine Mitglieder. Dessen Geschäftsstelle befindet sich in der Eggerstedtstraße 1, 24103 Kiel. Der Verein ist unter der Rufnummer 0431/97919-0 oder per eMail info@kieler-mieterverein.de zu erreichen.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel